Анелия Балабанова
Двойният аршин при закупуването на помещения в общинския жилищен блок разгневи част от обитателите на сградата. Оказва се, че в един и същи ден се продават апартаменти и сключват договори с и без ДДС. На какво основание попитаха засегнатите?
За проблема беше сигнализирано на септемврийската сесия като общинският съветник инж. Петър Георгиев поиска повече разяснения във връзка с казуса. Такива ще има на предстоящото заседание, което ще се проведе на 26-ти октомври. „По силата на чл.45 ал.3 от Закона за ДДС имаме право да се освободим от облагане когато сградата е преминала 5-годишен срок на експлоатация. Тя е строена 2009 г. и в тази връзка от 2015 нататък не би трябвало да се счита за нова сграда. Следователно закупените апартаменти след юни 2015 могат и да не се облагат с данък” – коментират живущите в блока. В противовес на това е начислено ДДС за жилище, закупено през март 2016 г. Същевременно има и договор от Общината за апартамент, закупен същата година, който не е обложен с ДДС. Каква е причината?
„Позовавайки се на чл.45, ал.3, на нас ни отказват да ни върнат ДДС и в същото време на база на същата тази разпоредба сключват договори без ДДС. В един и същия ден се продават апартаменти с ДДС и без ДДС на двама различни купувачи, което е недопустимо. Кметът Георгиев твърди, че такова нещо няма при положение, че всички договори са с печат и негов подпис” – споделят още засегнатите. „Разпоредбата на чл.45, ал.3 от ЗДДС установява режим на освободени доставки за сгради или части от тях, които не са нови по смисъла на §1, т.5 от ДР на ЗДДС. Независимо от факта, че доставките с такъв предмет могат да се третират като освободени, чл.45, ал.7 от ЗДДС предоставя възможност на доставчика да избере същите да бъдат облагаеми по общия ред, установен в ЗДДС. В конкретния случай Общински съвет е избрал доставките да подлежат на облагане с ДДС. Законът и правилникът за неговото прилагане не предвижда ред, по който доставчикът да промени веднъж избрания ред за третиране на доставката. Промяната на данъчния режим на доставката, при регламентирано право на избор не е основание за корекция за начисления данък. Когато доставчикът е приел доставката по чл.45, ал.3 във връзка с ал.7 от ЗДДС да бъде облагаема, последващото му намерение да промени нейния режим не е сред законовите предпоставки за корекция на начисления ДДС” – се казва в официалния отговор на Общината.
Само че буквата на закона би трябвало да е еднаква и да важи за всички. Всъщност ощетените собственици на жилища не винят персонално никой нито пък искат да влизат в някакви междусъседски спорове. Желанието им е тази отявлена несправедливост да бъде отстранена. „По този начин се ощетяват младите семейства” – заявяват категорично те като добавят, че от всички закупени до момента около 7-8 помещения са без ДДС. По думите им е направен компромис за лица, които заемат определени позиции. Някои от останалите собственици на апартаменти без начислено ДДС са привиквани, за да сключват допълнителни анекси и да им се начислява данък. Стигало се е и до принуда, че ако откажат ще бъдат изгонени, а жилището запечатано. По-логичен изглежда обратния вариант – собствениците с начислено ДДС да сключат допълнителен анекс, с който да не плащат данък. Добавената стойност на големите апартаменти възлиза на около 20 хиляди лева, на по-малките около 10 хиляди. Само като вметка ще споменем, че има собственици с по две помещения. От 2017 г. закупените жилища са без ДДС. Защо обаче и договори, сключени след 2015 г. са с начислен данък? Очакваме отговор на предстоящата сесия, на която се очаква да присъстват и заинтересованите лица.
Още от позицията на Общината с казуса с апартаментите в общинския блок
Безспорно е, че задължение на всяка институция е да съблюдава спазването на принципа за равно, точно и еднакво прилагане на закона спрямо всички. В този смисъл при разрешаването на всеки възникнал проблем общинските служители не следва да изхождат от логиката, а да подходят професионално, следвайки законосъобразното и целесъобразното разрешаване на проблема. За да изясним напълно обстоятелствата около продажбата на апартаментите в общинския блок и дадем прозрачност и яснота кога и защо същият е възникнал е добре да се знаят следните факти: Началото на продажбите на имотите в общинския блок е дадено през 2010г., а именно след въвеждането му в експлоатация. Продажбите са извършвани при стриктно спазване на Закона за общинската собственост и Наредба №4 на ОбС-Самоков, след решение на общинския съвет, организирана и успешно поведена тръжна процедура, издаване на заповед на кмета на общината за определяне на купувач, като в законоустановения срок е пристъпвано към сключването на писмен договор за покупко продажба. Въпросният договор по своята същност е предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който е одобрен от общинския съвет и неразделна част от Наредба №4 на ОбС-Самоков. Именно с цел облекчаване на бъдещите собственици на имоти и подпомагане на младите семейства предварителния договор предвижда разсрочено плащане на цената на недвижимия имот за срок от 10 години при минимално оскъпяване от 10 % . Не е спорен въпросът, че сделките по прехвърляне правото на собственост съгласно ЗДДС са облагаеми сделки и общината в този смисъл дължи ДДС на държавата. По силата на ЗДДС на датата на фактическото предоставяне на апартамента възниква данъчното събитие за облагаемата доставка и за доставчика, в случая общината, възниква не правото, а задължението да начисли дължимото ДДС. Спорът обаче, възниква по отношение на договорите, сключени след датата, на която изтича петгодишния срок по §1, т.5 от ДР на ЗДДС. Разпоредбата на чл.45, ал.3 от ЗДДС установява режим на освободени доставки на сгради или части от тях, които не са нови по смисъла на §1, т.5 от ДР на ЗДДС. Независимо от факта, че доставките с такъв предмет се третират като освободени, разпоредбата на чл.45, ал.7 от ЗДДС предоставя възможност на доставчика да избере сделките да останат облагаеми. Това обстоятелство е посочено както в предварителния договор за покупко – продажба така и в издаваните в тази връзка фактури. В конкретния случай, след изтичане на петгодишния срок сделките по продажба на недвижимите имоти в общинския блок са останали облагаеми. Не е приеман от общинския съвет нов проект на предварителен договор с предвиждане сделката да бъде необлагаема, прилагайки разпоредбата на чл.45, ал.3 от ЗДДС, а напротив продължил е реда за начисляване на ДДС при сключването на предварителните договори за покупко продажба. За някой може би това е нелогично, но това е единственото законосъобразно и целесъобразно решение! Логично възниква въпросът «Защо не може сделката да бъде освободена от ДДС»? Мотивите са няколко: Абсолютно в разрез със закона би било общината да заплати дължимия данък добавена стойност изцяло в пълния му размер още в момента на настъпване на данъчното събитие на държавата , а след това да вземе решение сделките за покупко продажба да станат необлагаеми. Неприложим е режима на освободената доставка и предвид разпоредбата на чл.79, ал.2 от ЗДДС, от която възниква задължение за корекция на ползвания данъчен кредит на общината. Това е категоричното становище на Националната агенция по приходите, която анализира така възникналия спор. По изчисления тази корекция би коствала на общината ощетяване около половин милион лева.
Запознаването с фактическата обстановка в цялост е от изключителна важност при вземането на всяко решение. Именно непознаването на фактите, недостатъчната информация и незнание на служители от общинската администрация е довело до неправилното им предложение до кмета на общината, считано от 2017г. да приложат разпоредбата на чл.45, ал.3 от ЗДДС, поради което именно се е стигнало да подписването на договори за покупко продажба без ДДС. Това категорично не означава ощетяване на гражданите, сключили договори с ДДС след изтичане на пет годишния срок по §1, т.5 от ДР на ЗДДС, напротив техните предварителни договори са напълно законосъобразни и сключени след провеждане на ясно регламентираната процедура. Това по същността си благаприятства лицата сключили договори без ДДС през 2017г. Няма законосъобразен вариант за промяна на данъчния режим на доставката, т.е. лицата да придобият право на собственост върху недвижимия имот без да са заплатили ДДС. Законът и правилникът за неговото прилагане не предвижда ред, по който доставчикът да промени към този момент режима за облагане на сделката. За неправилното тълкуване и прилагане на разпоредбата на чл.45, ал.3 от ЗДДС и неправилното предложение на общинските служители към кмета на общината, довело до подписването на договори без начисляване на ДДС, са поискани писмени обяснения, като ще им бъде потърсена и дисциплинарна отговорност. Законосъбразният изход и разрешаването на проблема се състои в предприемане на мерки по събиране на ДДС от лицата, които не са го заплатили към момента на сключване на предварителния договор. Разбираемо, към тези лица е подходено с предложение за доброволно разрешаване на така възникналия проблем, а именно за подписване на анекс /допълнително споразумение/ между общината и лицата дължащи ДДС към договора, който е важно да се подчертае, че е предварителен. По своя характер анекса е съглашение между две страни, подписвано на добра воля, което изключва всякакви възможности за «принуда», за каквато се намеква по-горе в твърденията на подалите сигнала. В случай, че такова споразумение не бъде постигнато, ще се предприемат съответните законови мерки, като се обърнем към компетентния български съд.
В заключение следва да стане ясно, че няма законово регламентиран ред за връщане на ДДС на лицата подписали предварителен договор след датата на изтичане на петгодишния срок от въвеждане на блока в експлоатация, тъй като същият е дължим. Неправилно е тълкуването за липса на воля на местната власт да се подпомогнат младите семейства. Тази воля е силно изразена и ясно регламентирана в процедурата по придобиване на имот в общинския блок, чрез волята на местната власт да разсрочи плащанията по договорите за срок от 10 години при минимално оскъпяване, което е достатъчно красноречиво за добре изразената социална политика следвана от общината. И все пак всички следва да спазваме и съблюдаваме за спазването на закона, което е основен принцип, залегнал в Конституцията на РБ. Законовите разпоредби следва да се тълкуват не поотделно, а в единство с предхождащите и следващите ги такива, в съвкупност и единство с всички относими законови и подзаконови нормативни актове, в противен случай би се стигнало до заобикаляне волята на законодателя.
С уважение,
Даниела Йончева – гл.счетоводител
Инж.Бранимира Бодурова – директор дирекция «ХДЕТТОС»
Сия Шехтанова – заместник кмет «МДТБК»
Ангелина Вангелова – секретар на община Самоков
