Адвокатите Чобанов и Весов от Legal Frame съветват: Доверете се на специалист при закупуване на недвижим имот

Адвокат Георги Чобанов и адвокат Лъчезар Весов са съдружници в адвокатска кантора Legal Frame. В последните години се занимават активно с правно обслужване на агенции за недвижими имоти, строители на жилищни кооперации, както и обслужването на клиенти, решили да закупят недвижим имот.

Здравейте, днес ще поговорим за недвижимите имоти и динамиката на имотния пазар. Наблюдава ли се спад в търсенето на недвижими имоти и повлиян ли е пазара от външните фактори като пандемия и войната в Украйна?

Адв. Весов: Здравейте, действително последните години се забелязва значителен ръст на цената на недвижимо имущество. Това се дължи на ниските лихви, поддържани от банките. Войната и пандемията преди това, не повлияха на пазара на недвижими имоти, напротив след започване на войната се забеляза ръст на покупко-продажбите с участието на руски и украински граждани. Особено в черноморските курорти. Към настоящият момент има нормализиране на броя сделките, дори лек спад на база второ тримесечие на годината.

Адв. Чобанов: Хората в България следят тенденциите в Съединените американски щати и Европейския съюз и по-точно политиката на централните банки за повишаване на ипотечните лихви и са в очакване и тук в България това да се случи. Поради тази причина срещам клиенти, които имат желание да инвестират в недвижимо имущество, но са в изчаквателна позиция относно развитието на пазара и евентуалното понижаване на продажните цени на имотите у нас.

За какво трябва да внимават клиентите при сделка с недвижимо имущество и как да се предпазят най-добре?

Адв. Весов: Първа стъпка при сделка с недвижимо имущество е проверката за вещни тежести, права на трети лица, в т.ч. и висящи съдебни спорове относно собствеността на недвижимия имот. Както споменахме по-горе, пазарът на недвижими имоти се охлажда, което води до забавяне в изпълнение на строителни проекти. Това от своя страна увеличава риска от закупуване на недвижим имот, без съответното разшрение за ползване (Акт 16). Тук рисковете са свързани с това, дали инвеститорът ще завърши сградата, кога ще я завърши и как тя ще бъде изпълнена.

Адв. Чобанов: Инфлацията е друг проблем, с който строителите и клиентите се сблъскаха. Тя доведе до повишаване на цените на материали, труд и работна ръка, съответно голям брой инвеститори прибегнаха до изменение на цените по вече сключени предварителни договори. Съветвам клиентите да договорят добре условията, сроковете и цените по договора. Препоръчваме на клиентите да се доверят на специалист, който да направи обстойна проверка на имота, на договорите и документацията, за да си гарантират успешно приключване на сделката.

Споменахте покупка на имот на зелено. Често това е предпочитано от купувачите, тъй като цената е значително по-ниска, отколкото при вече изграден обект. Крие ли рискове подобен вид сделка и как можем да се защитим?

Адв. Весов: Рисковете са от фалит на инвеститора, което да доведе до неизпълнение на договорките и недовършване на строителството. Преди да прибегнете към подобен тип сделка, проверете инвеститора и се доверете на строител с история.

Адв. Чобанов: При избора на доказан строител, покупката на имот на зелено, може да се окаже изключително успешна инвестиция. Тук мога да посоча своя личен пример – през 2019 закупих имот на зелено, при продажна цена значително по-ниска, отколкото при вече завършен обект. Разбира се, преди да пристъпя към сделка, избрах строител с опит.

Коя е най-често срещаната грешка при избор на имот?

Адв. Весов: Най-често купувачите се предоверяват на инвеститора или продавача и не търсят съдействие от консултант-специалист в областта.

Адв. Чобанов: В действителност, клиентите ни търсят, след като вече са станали потърпевши от некоректен продавач или недвижимият имот се е оказал съвсем не такъв, за какъвто са мечтали. Затова съветвам клиентите си да потърсят услугите на адвокат, преди подписване на договори, разписки или други документи, съпътстващи продажбата.

Въпросът ми е свързан с това дали пандемията повлия на хората и промениха ли те приоритетите си при търсене на имоти?

Адв. Весов: Определено се забелязва ръст при недвижимите имоти извън големите населени места. Хората преосмислиха живота в големия град, което доведе до ръст на покупките на къщи и ваканционни жилища.

Адв. Чобанов: Това може да бъде забелязано и при издаването разрешения за строеж в селата около големите градове. Съответно от пандемията насам се забелязва и засилено строителство на затворени тип комплекси, включващ къщи, детски площадки и игрища.

Ако днес Вие си търсите имот – как ще процедирате на какво ще се спрете?

Адв. Весов: Тъй като съм семеен, предпочитам централни градски райони, в близост до училища, детски градини, площадки и паркове. Този тип имоти имат редица предимства, като най-важното е сигурността на инвестицията. Дори при по-голяма рецесия, цените недвижимите имоти с този тип локации, остават сравнително стабилни.

Адв. Чобанов: Съгласен съм с колегата, но както казах по-горе, моите предпочитания са свързани с ново строителство (по възможност на зелено) в по-отдалечени райони, което да даде допълнителна възможност за печалба, с оглед разликата в покупната цена на зелено и цената на имота при вече придобит Акт 16.

Какво ще посъветвате читателите, които са решили да закупят недвижим имот?

Адв. Весов: Доверете се на професионалисти, които да изготвят, прегледат и да Ви съдействат във всички етапи на покупко-продажбата – от проверка на строител/клиент до нотариално изповядване на сделката. Добре подготвеният предварителен договор, е най-сигурната защита при покупка на недвижим имот.

Адв. Чобанов: Моят съвет е: направете необходимите справки, проучете пазара и направете умния, добре премерен избор за вашия недвижим имот.

Прогнозата Ви за следващите 5- 10 години – как ще се развива пазарът на имоти?

Адв. Весов: Ситуацията по света и у нас е толкова динамична, че трудно бих се ангажирал с прогноза, но вече се усеща спад при сделките и следователно всички анализатори очакват и спад в цената на имоти. Въпреки това, дори към настоящия момент, с настоящите цени, България остава на едно от последните места по средна цена на недвижими имоти в Европейския съюз. Това означава, че в дори при временен спад, тенденцията за повишаване на цени ще се запази.

Адв. Чобанов: На база първото шестмесечие на годината, се забелязва охлаждане на броя сделки. Засега цените се запазват, но всички очакваме охлаждане и при цените. Докога цените ще падат и с колко точно, е въпрос, на който никой не знае точния отговор. Затова, ако попаднете на мечтаното жилище, не трябва да гледате на него като сделка с цел печалба, а като инвестиция за семейството ви.